Der erste Immobilienkauf bringt viele neue Begriffe mit sich, die im Alltag selten vorkommen: Zinsbindung, Tilgungsrate, Beleihungsauslauf. Dieser Guide erklärt die wichtigsten Grundlagen einer Baufinanzierung, damit Sie Angebote besser einordnen können.

Die wichtigsten Begriffe kurz erklärt

Sollzins (gebundener Sollzins)

Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Restschuld, also der Preis für das geliehene Geld ohne weitere Kosten. Er bildet die Grundlage für die Zinsberechnung in jeder Rate. In unserem Beispiel weiter unten liegt er bei 2,08 % p. a., der effektive Jahreszins bei 2,10 %.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins gibt die tatsächlichen jährlichen Kosten Ihres Kredits an, inklusive aller Nebenkosten des Kredits selbst — er ist die Zahl, die verschiedene Angebote wirklich vergleichbar macht.

Zinsbindung

Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum Ihr Zinssatz garantiert festgeschrieben ist — bei Blitz Leihen stehen je nach Produkt unterschiedliche Zinsbindungszeiträume zur Wahl, bis zu 25 Jahre. Eine längere Zinsbindung bedeutet mehr Planungssicherheit, eine kürzere bietet mehr Flexibilität für eine spätere Anschlussfinanzierung.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel Prozent des Immobilienwerts über den Kredit finanziert werden. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf (also mehr Eigenkapital) führt in der Regel zu besseren Konditionen.

Tilgungsrate

Die Tilgungsrate gibt an, wie viel Prozent der Kreditsumme Sie jährlich zusätzlich zu den Zinsen zurückzahlen. Eine höhere Tilgungsrate bedeutet eine schnellere Entschuldung, aber auch eine höhere monatliche Rate.

Nebenkosten nicht vergessen

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen üblicherweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision an — je nach Bundesland insgesamt oft zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten werden in der Regel nicht mitfinanziert und sollten daher separat als Eigenkapital eingeplant werden.

  • Grunderwerbsteuer: Sie wird von den Bundesländern festgelegt und liegt je nach Land zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
  • Notar und Grundbuch: Beurkundung des Kaufvertrags, Grundbucheintragungen und Grundschuld kosten zusammen meist etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
  • Maklerprovision: Wird ein Makler eingeschaltet, darf der Käufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen höchstens die Hälfte der Provision tragen. Häufig sind das rund 3 % bis 3,6 % des Kaufpreises. Ohne Makler entfällt dieser Posten, und die Nebenkosten liegen deutlich niedriger.

Ein Rechenbeispiel zur Orientierung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 €, 5 % Grunderwerbsteuer, etwa 2 % Notar- und Grundbuchkosten und 3,57 % Maklerprovision kommen rund 31.700 € zusammen – gut 10 % des Kaufpreises. Wie sich Ihre persönlichen Nebenkosten zusammensetzen, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner durchspielen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich?

Grundsätzlich gilt: mehr Eigenkapital bedeutet einen niedrigeren Beleihungsauslauf und damit in der Regel bessere Konditionen. Bei sehr guter Bonität bietet Blitz Leihen jedoch auch eine Finanzierung bis zu 100 % des Kaufpreises an — sprechen Sie unser Team an, um Ihre individuelle Situation einschätzen zu lassen.

Als gängige Faustregel gilt, mindestens die Kaufnebenkosten plus einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln beizusteuern – oft werden 10 % bis 20 % genannt. Auch Eigenleistungen beim Bau oder bei der Sanierung werden von manchen Kreditgebern anerkannt. Planen Sie zusätzlich eine Reserve für Umzug, Einrichtung und unvorhergesehene Reparaturen ein, damit Sie nach dem Kauf nicht mit leeren Konten dastehen.

Ein Rechenbeispiel zur Orientierung

Ein anschauliches, bereits auf unserer Seite Immobilienfinanzierung veröffentlichtes Beispiel (Stand 2025): bei einem Darlehen von 200.000 €, 10 Jahren Zinsbindung, 2,10 % eff. p.a. und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von rund 680 €. Nach 10 Jahren sind etwa 37.180 € Zinsen gezahlt, die Restschuld beträgt dann ca. 155.578 €. Da sich Zinssätze laufend ändern, finden Sie die aktuell gültige Zinstabelle für alle Zinsbindungszeiträume immer aktuell auf der Seite Immobilienfinanzierung. Das Beispiel dient der Orientierung und ist kein Angebot.

Wie stark die Tilgung wirkt

Dasselbe Darlehen (200.000 €, 10 Jahre Zinsbindung, 2,08 % Sollzins) entwickelt sich je nach anfänglicher Tilgung sehr unterschiedlich:

  • 1 % Tilgung: Rate rund 513 €, Restschuld nach 10 Jahren etwa 177.800 €, vollständige Rückzahlung erst nach gut 54 Jahren.
  • 2 % Tilgung: Rate rund 680 €, Restschuld nach 10 Jahren etwa 155.600 €, Rückzahlung nach gut 34 Jahren.
  • 3 % Tilgung: Rate rund 847 €, Restschuld nach 10 Jahren etwa 133.400 €, Rückzahlung nach gut 25 Jahren.

Eine niedrige Tilgung hält die Rate klein, macht die Finanzierung aber über Jahrzehnte teurer und lässt die Restschuld, die bei Ablauf der Zinsbindung zu einem dann womöglich höheren Zins refinanziert werden muss, hoch. Prüfen Sie, welche Rate Sie auch bei steigenden Lebenshaltungskosten tragen können, und fragen Sie nach der Möglichkeit, die Tilgung später anzupassen oder Sondertilgungen zu leisten. (Die Werte sind Modellrechnungen mit konstantem Zins und gleichbleibender Rate.)

💡 Gut zu wissen

Nutzen Sie unseren Kreditrechner, um verschiedene Kreditsummen und Laufzeiten unverbindlich durchzurechnen, bevor Sie sich für ein konkretes Angebot entscheiden.

🏡 Zur Immobilienfinanzierung

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Neben den üblichen Unterlagen zur Person und zum Einkommen – gültiger Ausweis, letzte Gehaltsabrechnungen (bei Selbstständigen der Steuerbescheid), Meldebescheinigung und Kontoauszüge der letzten drei Monate – verlangen Kreditgeber bei einer Immobilie weitere Nachweise:

  • Exposé und Kaufvertragsentwurf (oder bei einem Neubau Bauvertrag und Baubeschreibung)
  • aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung und Energieausweis
  • bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Nachweise über Ihr Eigenkapital, etwa Kontoauszüge oder Depotübersichten

Wer diese Unterlagen früh zusammenträgt, spart Zeit: Bei komplexeren Anfragen wie Hypothekenkrediten dauert die Rückmeldung in der Regel 3 bis 5 Werktage, und fehlende Dokumente verlängern diesen Zeitraum.

So läuft die Anfrage bei Blitz Leihen ab

Der grundsätzliche Ablauf entspricht dem eines regulären Kreditantrags — mit einigen zusätzlichen Unterlagen rund um die Immobilie selbst (z. B. Exposé, Kaufvertragsentwurf). Eine allgemeine Übersicht über den Ablauf eines Antrags finden Sie in unserem Artikel Kreditantrag: Ablauf, Dauer und benötigte Unterlagen. Für Ihre Baufinanzierung empfehlen wir zusätzlich ein persönliches Beratungsgespräch über die Kontaktseite.

Häufige Fehler beim ersten Immobilienkauf

  • Nur auf den Zins schauen: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und Nebenkosten bestimmen die Gesamtkosten genauso mit.
  • Die Rate zu knapp kalkulieren: Rücklagen für Instandhaltung (häufig werden einige Euro pro Quadratmeter und Jahr genannt) und Nebenkosten gehören ins Budget.
  • Die Anschlussfinanzierung vergessen: Nach Ablauf der Zinsbindung wird der Rest zum dann geltenden Zins fortgeführt. Planen Sie einen Puffer für höhere Zinsen ein.
  • Zu spät finanzieren: Ein Kaufvertrag wird oft erst nach geklärter Finanzierung beurkundet. Holen Sie die Zusage ein, bevor Sie sich binden.

Häufige Fragen

Ist eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung automatisch möglich?

Eine Anschlussfinanzierung muss rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung neu beantragt werden. Sprechen Sie unser Team frühzeitig an, damit genug Zeit für einen nahtlosen Übergang bleibt.

Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen?

Details zu vorzeitigen Rückzahlungen bei Baufinanzierungen besprechen Sie am besten direkt mit unserem Beratungsteam, da hier — anders als bei klassischen Ratenkrediten — je nach Vertragsgestaltung andere Regeln gelten können. Gesetzlich gilt bei Immobiliardarlehen mit fester Zinsbindung in der Regel: Nach zehn Jahren können Sie das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einem früheren Ausstieg, etwa wegen eines Verkaufs der Immobilie, kann der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Klären Sie Sondertilgung und Kündigungsrechte deshalb vor Vertragsabschluss.

Wie früh sollte ich die Anschlussfinanzierung planen?

Beginnen Sie spätestens ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Vergleich. Viele Anbieter ermöglichen zudem sogenannte Forward-Darlehen, mit denen Sie sich den Zins schon früher sichern – meist gegen einen Zinsaufschlag. Bei uns erhalten Sie dazu eine Beratung zur Anschlussfinanzierung.

Wie lange dauert die Zusage?

Nach Einreichung aller Unterlagen erhalten Sie in der Regel innerhalb von 3 bis 5 Werktagen eine Rückmeldung. Bei komplexeren Fällen, etwa Kapitalanlageobjekten, kann die Prüfung länger dauern.

Fazit

Wer die Grundbegriffe einer Baufinanzierung kennt — Zinsbindung, Tilgungsrate, Beleihungsauslauf und effektiver Jahreszins — kann Angebote deutlich souveräner vergleichen. Planen Sie die Nebenkosten von Anfang an mit ein, und nutzen Sie ein persönliches Beratungsgespräch, um Ihre individuelle Situation realistisch einzuschätzen.